文/袁一泓

  深圳市住建局近日發出《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》,明確指出,部分長租公寓採取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題,已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。通知要求,住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式,哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

  相信你已看出,這個通知的背景,是蛋殼等極個別長租公寓運營商出現的爆雷危機。而危機的源頭,直指“租金貸”模式——金融機構將租金貸款一次性發放給長租公寓運營商,租户按月還貸,運營商按月或按季將房租支付給房東。

  金融機構賺取利息,運營商擁有了資金池,如果它將錢挪作他用,或者高進低出不敷支出,就會出現現金流問題,無法按時將租金付給房東,房東就可能採取斷水斷電甚至驅趕租户等極端方式,令租户的合法權益遭受傷害。

  對極少數長租公寓企業暴露出來的問題,要理性看待。

  一方面,必須強化監管。兩頭都要抓,前台和後台。前台是指收儲房源階段,堅決遏制部分長租公寓運營商高價攬收房源的行為。從房東那裏以遠高於市場價獲取房源,既會在短時間內直接推動租金上漲,也會埋下高成本的禍根,而這些成本終究要轉嫁到租户身上。

  後台是指租賃資金監管。這讓我想起一個事情。早年間,二手房交易也是沒有資金監管的,經紀機構從買方收取的資金,到付給賣方,也存在一個時間差,而售房款遠比租金的量大得多,如果個別經紀機構挪作他用,就有可能導致賣方無法按時拿到。正是發生了多起不法經紀機構捲款逃跑的事件,才引起業內和主管部門的警覺,推動第三方資金監管制度的建立。這些年,基本沒有聽到捲款逃跑的事件。

  長租公寓的租賃資金,是否應該借鑑二手房交易建立第三方資金監管制度?值得探討。在制度未建立之前,金融機構可否先行一步,試行將租金貸款直接發放給房東等措施?長租公寓運營商另行收取一筆佣金、服務費等。

  另一方面,不可將長租公寓這種業態一棍子打死。2016年以來的這一輪房地產調控,一個指導原則是“租售並舉”。這幾年,中央政府和各地一直在積極推動發展住房租賃市場,並拓寬了供應渠道,如試點集體建設用地建公租房等。

  長租公寓是解決住房居住問題的一種創新業態。尤其是集中式長租公寓,管理相對規範,大部分還會提供一些配套設施及其服務,受到了城市年輕人的歡迎。如果投資運營方能夠在土地階段入手,比如與村集體合作建設長租公寓;或者將空置廠房商業用房改造為長租公寓,切實降低剛性成本,從而以更具競爭性的租金推向市場,則會取得多贏的效果。

  實事求是地説,困擾長租公寓運營商的一大問題,是二房東的經營模式很難在短時間內實現盈利。少數運營商利用租户已交租金與實付房東租金之間的時間差,實行資本化運作,也是想填補成本,賺取服務費之外的收益,以期實現企業正常運轉。但問題是,為了擴大規模,不計成本收儲房源,當房子出租率大幅下滑,後續資金無法補充時,可能會對其現金流造成重大影響甚至出現中斷。何況是今年發生新冠疫情這種極端情況。

  如果我們同意,長租公寓仍是解決城市住房問題的一條可行路徑,那麼,當該業態暴露出若干弊端時,就應有針對性地尋找解決辦法。長租公寓運營商的共同難題是融資,在此方面,我個人的一個建議是,在長租公寓市場加快推動REITs(房地產投資信託基金)的建立。

  據專家介紹,美國公寓住宅類REITs已經成為其第二大基礎資產類型。之前,已有房企和機構發行了一些長租公寓的ABS產品,但與需求相比,規模尚小,可持續性也差。要從根本上解決長租公寓運營商的融資難題,建立規範的房地產投資信託基金制度,是時候了。

  有市場,有需求,REITs討論已有多年。前不久公佈的《住房租賃條例(徵求意見稿)》提出,支持發展房地產投資信託基金。業內早有呼聲,加緊制訂一部專門的房地產投資信託基金條例。在條例未制度之前,可否先開展試點?集體建設用地建租賃住房就是先試點再修法。